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房地产研究中心

典型案例

XX融资可行性研究项目

一、  项目背景

1、合作方背景

XX房地产开发有限责任公司成立于20059月,初始注册资金2000万元。随着公司的发展,目前已成立了XX华源房地产开发有限责任公司、义县分公司、沈阳XX房地产开发有限责任公司等。其中XXXX房地产开发有限责任公司目前具有三级房地产开发资质,并已达到二级房地产开发资质申报条件,相关手续正在办理中,预计20138月底取得二级资质。

公司前身为XX富华房屋置换有限责任公司,成立于20011220日,主要从事房地产销售代理业务。首次操作的锦州八一公园小区的营销策划,一举成功,并在6个月内售罄。在锦州房地产界引起了很大的轰动,各个房地产开发公司纷纷慕名而来,同时,随着公司知名度提高,相继操盘营口的龙泽苑、杭州祡云山庄、南京世界村等楼盘的营销策划,均取得了极佳的销售业绩,得到了所合作开发公司的一致好评。营销出身的管理团队,为后期亿华源项目开发经营奠定了有力基础。

2、合作背景介绍

今年年初,团队确立了一体两翼的业务结构,即以培训、策划、咨询、顾问为体,对接金融和项目托管两翼。随着宏观经济调整,房地产行业利润趋于平均化,市场竞争日益加剧,同时开发信贷和预售制度等政策的收紧,房地产企业的资金压力越来越大,但以往房地产企业的融资渠道单一,需要拓展更多的融资渠道及融资方式,团队也看到了其中的业务机会。在团队积极拓展金融板块业务时,得到集团的大力支持,通过集团王茂兰总介绍,团队对接亿华源企业,为其开展融资服务,分析各种融资方式的可行性和经济性,制定最优的融资方案。

二、  客户需要解决的问题

客户的主要问题在于:

1、企业经过几年的发展,已成功开发了4个项目,目前在施项目为3个。由于前几年市场环境较好,企业又是以销售擅长,所操作的几个项目均取得了较好的成绩,又陆续投资了3个项目,其中法库项目更是跨地域开发。随着近几年持续的房地产市场宏观调控,银根紧缩等的影响,市场形势低迷,加之银行滞留大批按揭款,造成公司资金流压力加剧。

2、公司目前的融资渠道较少,集中在高息小额贷款公司,项目的资金成本压力很大,急需拓展其他的融资渠道。

3、公司相关专业人员匮乏,尤其是成本管理人员,对目前项目的目标成本、工程进度计划、销售计划、资金计划的编制不具备专业能力,需要借助咨询公司的专业力量来对操作中的3个项目的投资收益分析进行系统梳理,并形成可供基金公司参考的融资报告。

4、公司虽然组建 8年,经历了由单项目操作到多项目操作的转变,目前面临管理的专业化提升和规范化调整,希望引入和君房地产事业部进行组织和系统的提升。

5、公司前期对二级资质报批手续的办理不够重视,今年年初又遇上政府政策的调整,导致二级资质一直未能办理下来,而二级资质是一般金融机构投资的基本要求,这也对本次融资形成一定的影响。

在此背景下,企业希望和君咨询提供融资顾问服务,为企业拓展融资渠道。同时,在后期还将引入和君团队进行管理咨询服务。

三、  项目思路和逻辑分析

本项目是团队第一个融资顾问服务项目,针对客户的专业能力较弱,团队不仅限于调研撰写融资报告,而是采用全程辅导模式,培养客户成本测算、工程进度计划、销售回款计划、资金计划等的编制能力。

项目分两个阶段完成,第一阶段历时6天,完成公司调研与市场调研。通过访谈、书面资料研究、现场走访等方法,对亿华源的业务、财务状况、目前操作的3个项目情况以及项目所在城市房地产市场情况进行深入了解。第二阶段为项目组撰写融资可行性研究报告,通过前期调研结果分析,设计项目财务测算模型,编制融资可行性分析报告。

四、  解决思路和解决方案

通过现场调研发现,客户公司目前的组织架构比较简单,各专业口人员配置不足,且人员的专业水平不是很高。和君项目组在进行现场调研、搜集资料时,设计了项目财务测算模型,并对相关人员进行了培训。

项目财务测算模型主要内容:

1:规划指标表

2:成本估算表

3:销售计划表(含销售回款)

4:投资进度表

5:利润表

6:项目现金流量表

7:敏感性分析表

8:资金筹措表(汇总)

9:资金来源与运作表(汇总)

分别对3个在建项目的现金流进行分析,汇总测算出亿华源目前的资金缺口,在综合考虑小额贷款公司的贷款退出后,确定本次需融资的金额。后期将引入基金公司,讨论具体的融资方案。

五、  项目效果和客户意见

本次融资可行性研究报告获得了客户的高度认可,同时帮助客户与几家基金公司开始对接,落实具体的融资事项。

在做融资顾问服务的同时,发现客户虽然做了8年的房地产,但专业化程度仍有待提高,尤其在成本管理、计划管理、设计管理、客户管理等方面非常薄弱,急需重新构造专业运营体系。在本次顾问服务过程中,项目组帮助客户梳理了3个项目的目标成本、销售计划、工程进度计划,项目结束后,客户也希望引入和君咨询团队,为其梳理专业化运营平台。

六、  项目经验和心得

在前几年房地产市场好的时候,大多数开发商只关心拿项目,有了项目,怎么做都能挣钱。随着宏观经济环境的变化,以及历次针对房地产市场的调控,房地产行业的利润空间在逐步降低,并且受到银行收紧开发贷款等政策的影响,越来越多的房地产企业感到资金压力,融资策划的必要性和重要性日渐显现。

客户公司由于前期项目一直很顺利,对融资策划并未给与重视,导致现在异地扩张,多项目操作后,公司的资金链日益紧张。和君项目组在本项目的操作中,不仅是帮助客户做出一个漂亮的融资可行性研究报告,更是要引导客户转变目前的项目盈利模式及资本运作模式,初步建立了相关员工的计划管理、成本管理、销售管理意识,但还需要在后期的管理咨询导入中加以巩固和提升。

七、  项目引发的专业思考与启示

房地产企业过去的资本运作模式是开发商在拿地、规划等环节上动用自筹资金,在工程采购及材设采购上利用乙方垫资,借助宽松的预售政策开始预售回款。这种资本运作模式随着开发信贷和预售制度等政策的收紧,将寿终正寝。

随着资源配置日益市场化,房地产企业只有与各种社会资本简历更紧密的合作,才有项目运作和未来发展的机会。要获取基金的青睐,房地产企业需在以下几方面提升:

1、       必须完成从土地盈利向产品盈利的转变。只有建立了产品盈利的能力,开发商才能突破当地政府资源不足的制约,实现跨地域经营。跨地域经营才能为基金创造更广阔的的盈利空间。

2、       必须具备相对透明和规范的企业管控制度和业务运营系统。如果仅关注自己在短期内获得最高的回报,资金不足时才考虑引入基金,不愿意建立透明和规范化操作系统。基金会缺乏安全港,产生不信任。

3、       注重风险控制,大于注重项目利益最大化。大部分基金投资人更关注项目的风险管理而不是利益最大化,所以开发商在开发过程中要注意项目建设期的风险管理。

4、       要提供有吸引力的回报。能够获得开发资金的开发商,一定要具备向第三方提供项目开发管理的能力。包括项目策划、设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、客户管理、外包管理等一系列的项目运作能力。这些能力决定了项目的盈利能力和对投资人的回报能力。