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“两会”后读懂中国楼市“政策语言”

          在短短半年内,楼市已经经历了三次政策提振,从2014年末至今,从松绑限贷到央行降息,再到2015年两会的政府工作报告提出支持居民改善性住房需求—政策出台的密集程度与力度,远超市场预期。

    由于自2009-2014年间没有出现过支持改善性需求的提法,因此2015年这份政府工作报告对房地产市场的表述,被认为接近放松力度最大的2009年。读懂中国楼市的政策语言,能更好地让投资者判断未来将出台的政策到底会让楼市走向何方。

  从房地产在每年政府工作报告中的表述,也可窥见行业发展的历程。自2001年房地产首次出现在政府工作报告中,房地产政策从最初的“培育”,到随后“鼓励”、“改革”,再到“高度警惕”、“从严调控”,直至2014年提出“分类调控”,2015年提出“支持”、“促进”。

  在2014年的两会上,中央提出对房地产“分类调控”的指导思想,暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控。果不其然,随后几个月,二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购,而一线城市虽然仍坚持限购不松绑,但限贷松绑对于买一卖一的改善型买家来说也不无裨益。但是,去年地方政府虽在救市上不遗余力,围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章,但效果并不明显。截至目前,全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。

  2015年两会,虽然在李克强总理所作的《政府工作报告》中关于房地产的部分只有寥寥几笔,却不难从中一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。在这份报告中,与房地产领域相关的包括“稳定住房消费”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“收购存量房改保障房”、“推进信贷资产证券化”、“住房公积金改革”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”等七大关键词。

  在稳定住房消费的总基调下,坚持分类指导政策、支持居民自主及改善性需求,这其中,公积金改革应该会归于支持居民自主需求的范畴。据媒体报道,住建部政策研究中心副主任王珏林透露,“通常是两会后,由相关部委来具体落实政策。预计接下来相关部委将会落实,对已有的政策做出相应调整,包括降低二套房贷首付比例至五成,下调二套房贷款利率等,以及对改善性需求重新定义。”而央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应,央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计,以及对影响进行评估。

  从去年的做法来看,很可能库存压力较高的三四线城市地方政府会进一步推出倾斜性政策尽快去库存。而从产品结构上来看,对中低端自住产品,除了采取公积金贷款调整、信贷调整,也可能会有税费上的调整。而对中高端改善型产品,目前暂未见到明显的政策导向,不过按照房地产业内人士的判断,很可能会通过交易环节的税费提升(如台湾的豪宅税是15%、新加坡海外买家房产购置税为18%),以市场机制取代原有的行政式限购调控,例如,一线城市限购政策“开一扇窗户”,可能会先从中高端的改善型产品开始。

  至于推进信贷资产证券化的提法,是首次见于中央政府的政府工作报告,虽然它与房地产的关联并不大,但其推进可以解决银行盘活期限长、收益低的资产,解决目前资产负债表中期限错配的问题,比如首套房的个人住房抵押贷款如果证券化,就可以解决银行不想贷、但按政策又不得不贷的问题。

  而“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”则是与新型城镇化相关的范畴。“收购存量房改保障房”,则可以解决部分城市库存高企的窘境,也可以加快推进城镇化。

  在2015年两会“新土改”的关键词下,比去年政府工作报告中“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法扩展了不少内容,包括:做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。此外,还有“扩大新型城镇化综合试点,实行特大镇扩权增能试点,提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力”的提法,都是在为新型城镇化指出明确的道路。

  新土改带来的不仅是农村集体用地和宅基地的入市,而是政府希望以这样的措施来推进卫星城的崛起,“方便农民就近城镇化”。而这些镇级行政区域也会因此在政策、土地及项目安排上获得更多的倾斜,产业政策等会更有利于发展和进行招商引资,尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况。

  可以说,存量房改保障房,相当于“政府帮开发商去库存”,让三四线城市内部消化库存高企的危机,而新土改则让小型卫星城着眼长远,获得产业升级的契机,增强当地人口的消费力,改善人口净流出的现状。

  此外,李克强总理在此次两会记者会上还表示,“欢迎外国人在中国买房”,由此可以看出,除了一线城市限购有可能松动,还可能将全面向国外购房者开放。

  综上所述,2015年的楼市政策语言是通过信贷与分类调控的政策调整,稳定合理的住房消费,包括自住与改善需求;同时通过种种措施化解三四线城市的地产崩盘风险。

  据此展望,2015年房地产政策暖风还会继续吹下去,在2014年二三季度地方政府纷纷救市、9·30“央四条”放松房贷、2014年11月至今有一次降准、两次降息之外,此次两会后应会出现有关部委出台诸如支持二套房贷、降低税费等少量利好政策,地方政府各出其招救市的景象。