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房地产研究中心

思想观点

房地产开发的“下半场”开始

观点一:房地产行业仍有20年的好光景
房地产行业现面临三种趋势。
首先是互联网大数据的技术趋势,行业之间进入大规模的商业跨界打劫时代。业务系统的二次设计,带给房地产行业新的机会。
然后是新型城镇化的社会趋势。人居健康的生态、产业集群的支撑、城市服务系统的完善,以上三点颠覆着房地产企业以住宅开发为主的盈利模式,催生房地产新的盈利模式。
第三个是“政府退出市场”的政策趋势。房地产调控手段的市场化、农村建设用地进入土地市场、智慧城市的建设主体转移等。
技术趋势指出方向,社会趋势提供了时间,政策趋势提供了空间。

观点二:房地产开发的“下半场”开始
以十八届三中全会为界,房地产行业已告别了十年暴利的“野蛮生长”。进入“下半场”后,房地产市场的游戏规则以及房地产开发企业的玩法将发生很大变化。十八届三中全会会议精神中,和房地产行业密切相关的有以下四点:
1、市场化:保障的归政府、市场的归市场
2、新型城镇化:推进城乡一体化
3、土地改革:建立城乡统一建设用地市场
4、财税改革:一揽子财税改革工程
在以市场为导向的全面深化改革的大背景下,整体来看,房地产市场将趋于规范和理性,竞争更有序,真正的优胜劣汰和大洗牌的时代即将来临。

示例:资本运营模式的变化倒逼房企的转变
1、操作团队重于项目,企业必须完成从土地盈利向产品盈利的转变。专业化的项目操作能力,成为直接融资的先决条件。
2、必须具备相对透明和规范的企业管控制度和业务运营系统。要用制度驱动取代人盯人的管理制度,否则,基金会缺乏安全感,产生不信任。
3、必须将风险控制置于项目利益最大化之上。基金投资人更关注项目的风险管理而不是利益最大化,开发商要抛弃惯常的项目操作取向。
4、必须缩短项目运作周期。加速项目周转速度,才能在保证基金收益的同时,保证自己的收益。
另外,近年来,城市运营概念,万科互联网思维等一些热点话题,也在推动着房地产企业主动或被动的变革。管中窥豹,可见一斑。由此可以预见,在未来20年的好光景里,房地产的盈利模式、产品形态、发展模式、甚至是意识形态,正经历着一场巨变。

观点三:未来房地产行业产品形态两大发展趋势
在新型城镇化和新技术浪潮的两大背景下,房地产行业产品形态将有两大发展趋势:城市配套服务商和互联网思维下的社区化。