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房地产研究中心

思想观点

浅析房地产领域的“面积”概念

         

 ——“房地产事业部合伙人”张建军观点

    在建筑工程和房地产以及相关链的各个行业和领域中,“面积”是个很常用、也很容易混淆的概念。从基础的数学知识教育中,通过对点、线、面的认知,我们自然而然地对“面积”这个概念就形成了基础的认知,再简单不过了。在应用科学领域,我们在“面积”这个简单的名词前面加上不同的多层级的限定用语,使得这个复核名词的内涵和外延相对发生了巨大的变化。这一点在规划、建筑、房地产等领域的应用中表现的尤为突出,如占地面积、建筑面积、产权面积……等等,使得“XX面积”变成了一系列非常专业性的词汇和概念。

早在房地产行业进入到我们的日常生活之前,这些“XX面积”几乎只停留在规划师、建筑工程师等专业人士的工作交流之中。随着房地产业的兴起,这些概念随之变得更加丰富,不仅衍生的非常复杂,而且还需要更准确掌握这些概念的人群也极大地超出了专业人士的范畴,甚至成为每个普通百姓不得不掌握的知识。

尽管如此,房地产领域的从业人员因专业背景不同,对诸多的“XX面积”概念缺乏清晰、准确、系统的认识也是大有人在。本文意在对常用的各类面积概念及其关联性,以及其在土地、规划、房地产等行政管理和有关法律中,与规则、规范、管理条例等适用的关联性,从房地产专业的角度对一些最常见的面积概念分别进行一些简要论述如下:

 

1、用地面积

     一般载明于《土地证》和《建设用地规划许可证》,系指用地红线内的围合面积,这是一个简单的数学面积计算结果。其中“用地红线”,是指圈定用地范围的轮廓线。最简单的情况下,就是长X宽=面积。

2、地上建筑面积

    系指地上建筑物的各层建筑面积总和。在规划管理中,其上限指标为用地面积和容积率相乘的积。

在此插入“容积率”概念的介绍,在用地上可能建造单层、多层、高层、甚至超高层的建筑物,其地上建筑面积的总和/用地面积=容积率。建筑物层数越多,容积率越高。容积率是土地管理部门核发《土地证》和《建设用地规划许可证》同时,必然同时给出的限定条件之一。

为控制的地上建筑面积上限,在规划局核发《建设工程规划许可证》中载明的地上建筑面积绝对不能超过这个面积指标,超出该指标的设计必须经过修改,使得其地上建筑面积总和小于等于指标面积,规划部门才能发证。

国家建设系统和房地产管理系统都分别出台了明确的“建筑面积计算规则、规定”等条文,各地区城市也有相关的“细则”等。因管理侧重点的不同,在某些特殊情况下会存在不同的认定,需要具体分析和认定。

特别需要说明的一点,在地上建筑面积的计算环节,设计单位、施工企业因技术经济工作的需要,都会出具建筑面积计算成果。与此同时,规划管理部门、房产登记部门都会委托专门的机构进行专业的面积测量工作,并出具《面积测量成果报告》。因执行的面积计算标准和习惯的不同,其结果都会存在些许的差异。但是,因房地产项目关于面积核准的归口环节在房管局,所以一般都以其认可的面积计算成果作为最终标准。

然而,个别的例外也是合理的。例如,层高小于2.2的设备层、夹层等,在规划局管理口径下,即在核算容积率时,该层面积可以不计入地上建筑面积。而在房管局管理口径下,因该层面积事实存在,则需要计入“未分摊地上建筑面积”。只有当这种误差出现的情况下,才回使通常情况下的些许误差被突然放大。在房管局的规定中,允许这种误差的出现,但对误差的范围亦有所控制,其允许范围的规定是“(未分摊地上建筑面积-容积率指标面积)/容积率制表面积≤3%”。

3、地下建筑面积

    (一般指地下室的面积)是额外的面积,不计入容积率控制的面积指标,换句话说地下室可以很大,不受容积率限制。

4、总建筑面积

    包括地上建筑面积+地下建筑面积。在《建设工程规划许可证》上记录面积,一般会分别描述、载明。作为房地产开发商,在办理各类以面积为标准缴费的情况时,要注意分清是按照地上建筑面积,或者是总建筑面积计算交费,通常都有具体明确的规定,如未明确,一般要争取按照少的缴纳或者视管理部门执行的惯例。

5、关于产权面积

     一般等同于总建筑面积,也就是说总建筑面积中的每一平米都应该有产权。一般地上建筑面积都有产权证,地下建筑面积有的时候因用途或城市、地区政策不同,往往发证到开发商名下,或者不发给产权证。不发证是意味着不能销售,但不是不承认产权。

     有一点需要强调,是否在发证范围内的产权面积,和地上、地下建筑面积的划分没有必然联系,地上建筑面积一般都纳入产权面积且发证,地下建筑面积(实际指未分摊前地下总建筑面积)也不一定都不能随地上建筑面积纳入到产权面积之中,其中部分可以计入公摊面积中。举例:有些地下室面积是作为地上建筑面积的支持配套用途(地下水泵房、水池),(作为公摊面积)而纳入到地上建筑面积的产权面积之中的;只有纯粹的地下自身发挥用途的地下建筑面积(地下车库、地下康体中心),才是发证到开发商名下或不发产权证的面积(或者单独发证的地下室产权面积)。不发证就意味着不能销售,产权人为开发商,开发公司持有产权和经营受益权。如果属于人防工程的地下室部分,则需要进一步加以区分,人防地下室的产权则属于国家所有,也不是开发商所有。

6、关于产权面积的另一个层面理解,是套内面积公摊面积之和。

 “套内面积很好理解,是一个独立成套的单位(单元)的轴线面积。

 “公摊面积是指,所有没包括在套内(单元内)的其余所有地上面积(外墙厚、走廊、大堂、电梯厅和机房、消防控制室、屋顶房间、公共用途的厕所、配电室等等、等等),再加上地下室中应该计入公摊的面积(地下泵房、水池、地下配电室等)。

 关于套内面积、公摊面积的计算办法,在房管局颁布的产权面积计算规则中都有明确的计算规则,再次不作赘述。此外,关于前文所述的特例“设备层”面积,其“未分摊地上建筑面积”的属性在进入到分摊环节时,在此刻顺理成章地被列入到“公摊面积”中了。这也从另一个方面证明了,每一平面的建筑面积都是不会在产权划定的环节中被蒸发掉。

7、可售面积

     这是房地产公司经营中最常见的内部概念。首先是有产权证的面积,而且是可以销售的单位。大多数有产权面积且发证的独立单位(单元)都是可售的。

只有少说例外,属于不可售面积。例如,物业管理用房,其位置在地上,有产证(至少有房号),但是一旦指定了单位和位置,不能对外销售了,也不能计入公摊面积中,产权人是开发商,只能无偿提供给物业公司使用。在经营测算中,要把这个单位的面积从可售面积中扣除出来。站在开发商功利的逻辑上来看,这是大家共享的一个办公室面积,但是目前很多政策上不允许计入公摊面积中,只能开发商作为配套用房无偿奉献了。还有就是居委会、派出所等配套用房,产权都要无偿转移给相关单位。此外还有就是一些(以整栋为概念)楼体以外的保安室、公厕、垃圾房等,不能记入公摊面积,属于不可售面积;此类房间有些虽然设置在楼内,因为位置设置不当,也会导致不能计入公摊面积即不可售。

此外,不可售面积大多数在地下室,地下室中除了纳入公摊的面积以外剩余的面积,多数不发给产权证,意味着一般是不可售的,只能收租经营。也有个别项目地下室是发证的,可以销售,看地区政策差异。

关于地下车位面积,所谓卖车位,其实是销售多年的租赁使用权,而不是真正产权意义上的销售,当然买了车位也还要缴纳管理费,租金是租金、给产权人,管理费是管理费,给管理人,除非产权人和管理人另有约定了明确包含在内。

上述内容为房地产行业中日常经营中常用的几个面积概念。还有诸如:扫地面积、实用面积等,实际是指每个房间的扣除墙体、柱体、井道等,剩余的净使用面积。净面积与套建筑面积的比率称为得房率、出房率等。此类概念都是房产销售环节买房人评价建筑设计而经常提及的民间概念,虽不属于专业范畴,但也确有其一定的参考价值。

因房地产行业的发展已近深入到千家万户的日常经济生活中,其涉及到设计院、施工企业、开发商、购房客户等几方面的切身经济利益,不能不明辨;同时,还涉及土地、规划、房产管理、司法等若干行政管理部门的认定,更需要认真对待。以上论述也可能有不准确或遗漏的地方,还请读者给予诚恳地讨论、纠正。