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房地产研究中心

研究报告

2015 年一季度全国新开盘总结报告

       
       2015 年一季度, 一系列房地产政策相继出台,两会政府工作报告提出稳定住房消费,楼市定调稳字当头,市场由冷趋热,季度末百城价格指数环比跌幅收窄,市场信心得到提振。 从今年重点城市开盘情况来看, 6 个城市推盘量同比上升,其中杭州、武汉等城市开盘量继续保持较高水平, 且杭州去化效果依然良好,整体平均去化率在 70%左右。
1. 开盘量: 一季度开盘量同比下降 35%,城市间分化显著
       2015 年一季度, 15 重点城市住宅类项目共计开盘 384 次,同比下降 35%。不同城市间分化较明显,其中一线城市上海开盘量较大,共计开盘 38 次;二线城市中杭州、杭州、武汉和重庆开盘次数较多,分别为 49 次、 48 次和 42 次。长沙、深圳开盘量相对较少。从各城市单项目推盘量来看, 2015 年以来,天津宇泰泰禾世家位居项目推盘套数排行榜榜首, 3 月 9日开盘一次性推出 1479 套房源,该项目为纯新盘,位于静海中心区、交通便达,主力户型为 95 平米两居,户型合理,项目同期房源全部入市,房源量较大,但开盘当天去化率仅两成。
2. 去化情况: 一季度平均去化率 52%,深圳、南京、杭州近 8 成
        2015 年一季度,全国 15 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 52%。从各月走势来看,去年末房企大考过后,推盘乏力,去化率亦持续下滑, 1 月、 2 月平均去化率分别为 51%和 46%, 3 月迎来金三小阳春,去化率亦有所回升。整体来看,今年一季度整体去化水平不及去年同期。从项目去化情况来看, 2015 年一季度共有 5 个项目开盘售罄, 位于杭州和深圳, 其中杭州最多, 占据4 席。
3. 定价策略: 一季度重点城市开盘平均价格持续回升, 6 成城市价格上调
        监测数据显示,一季度超 6 成城市新开盘项目价格以上涨为主(加推盘与上次开盘相比,纯新盘与周边同类 3 个以上项目均值相比),平均涨幅为 4.6%,其中 1 月价格开始回升, 2 月受传统春节影响涨幅有所收窄, 3 月涨幅升至最高。 但仍有部分楼盘受结构影响价格下降,如上海大华兰湖天境, 1 月 24 日首次开盘推出叠加别墅,价格较周边同质楼盘均价下降近 2 成。纯新盘较周边同质产品价格平均上涨 0.8%, 高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅在 10%以内,低价开盘项目价格较周边同类产品价格跌幅普遍在 7%左右。老推新项目开盘价格多数城市呈现上涨,其中北京、南京平均上涨幅度较大,分别为 6.9%、 5.2%,长沙出现小幅下跌,跌幅为 1.6%。
4. 产品定位: 市场主流仍以刚需盘为主,去化水平超 5 成
        从重点城市推盘项目的产品定位情况来看,今年以来开盘项目仍以刚需产品为主。 74%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型, 23%的项目主要面向中高端改善型需求, 3%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
5. 客户情况: 区位交通仍为关注重点,高性价比产品热销
      根据调研现场客户访谈, 产品品质、 交通、 区位等因素仍为客户关注焦点。 刚需客户注重产品区位交通、低总价等因素; 中高端改善客户更青睐环境舒适、产品设计较好的高品质产品;投资客则看中项目未来升值潜力。