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房地产研究中心

研究报告

2015年上半年中国房地产市场研究报告

 

2015年上半年中国房地产市场研究报告(摘要)

 一、2015年上半年中国房地产市场形势总结

1.政策环境:货币信贷政策持续发力,去库存、保投资、助力经济稳增长

2015年上半年,在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下,央行连续降准降息,放松信贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期,构建宽松的市场环境,同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策,刺激需求促进库存去化,改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下,楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全,地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。

2.新房:宽松政策提振供需两端,量回升、价止跌,市场趋暖

价格方面,上半年百城住宅价格止跌转涨,累计上涨0.82%,一线城市领涨全国,深圳涨幅尤为显著。成交方面,市场延续去年末的回暖趋势,上半年50个代表城市月均成交约2600平方米,同比增长25%,绝对量创历史同期新高。供应方面,10个代表城市月均新批上市面积566万平方米,同比下降14%,绝对量为2010年以来次高水平。全国来看,1-5月全国商品房销售显著回暖,累计销售额自2014年以来首现同比增长;开发投资同比增速回落趋缓,新开工同比降幅收窄。

 

3.二手房:上半年量升价涨,二季度增长幅度尤为显著

价格方面,2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%,涨幅较去年同期扩大3.76个百分点,其中一季度上涨0.12%,二季度上涨4.26%;与新房相比,二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面,1-5月十大城市共成交37.42万套,同比增长35.55%,其中5月单月成交9.74万套,创20134月以来单月最高成交记录。

 

4.土地:供求同比显著下降,成交结构致楼面价同比继续上涨

供求方面,2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%39.5%,多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓,整体市场延续趋冷态势。价格方面,整体楼面价较去年同期上涨,其中住宅楼面价上涨明显,溢价率同比继续下降。分城市来看,各级城市成交面积均大幅下降,一线城市成交占比提高,二线城市楼面价涨幅明显。

 

5.企业:品牌房企销售业绩稳步增长,拿地投资仍显谨慎

销售业绩方面,2015年上半年,20家代表品牌房企销售额达6830亿元,同比上升9.2%,多数房企业绩目标完成率超四成。拿地投资方面,2015年上半年,20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%,金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市,二线城市占比下降。财务资金方面,上市房企负债率总体合理可控,但短期偿债能力偏弱。融资方面,国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流,鹏华万科REITS获批,房企融资渠道更为丰富。

 

二、2015年下半年中国房地产市场趋势展望

 

1.宏观环境:经济阶段性筑底,货币环境仍将保持稳健偏松

宏观经济方面,宏观经济先行指标微弱复苏,通缩风险仍然值得警惕。投资和进出口增长乏力,但消费稳健增长,对整体经济起到关键支撑作用,结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间,整体经济增速或于三季度企稳回升。货币政策方面,货币政策保持稳健偏松,市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素;存贷比考核取消有利于引导实际利率下行,但考虑到整体经济复苏微弱,经济不确定性较大,长端利率仍高位运行,通缩风险存在加大的可能,下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。房地产调控方面,中央定调稳消费、促需求,推动长效机制建立健全和区域一体化进程迈进;地方政策调整更趋灵活主动,稳消费基调下宽松化力度顺势加强。

 

2.市场趋势:下半年新开工同比降幅收窄,投资增速、销量有所回升

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,在宏观经济增速阶段性筑底,货币环境稳健偏松,调控回归市场化的背景下,预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。成交方面,随着稳定住房政策的效果进一步发挥作用,下半年货币政策预期进一步宽松,自住及改善型住房需求将继续获得支持,下半年成交将延续回暖的趋势,预计全年销售面积为12.3-12.7亿平方米,同比增幅在2.0%-5.0%之间。供应方面,综合考虑季节性因素及土地购置面积持续下滑影响,下半年全国房地产新开工将好于上半年,降幅显著收窄,预计全年新开工面积同比降幅在7.0%-8.6%之间;人民币贷款余额稳步增长,商品住宅销售持续回暖,房地产开发企业资金状况明显改善,预计全年房地产开发投资额增速在7.6%-9.6%之间。价格方面,需求回暖速度显著快于供应的回升,供销状况不断改善,库存逐步去化,供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础,预计全年房价同比上涨2.2%-4.1%

 

3.关注点:楼市格局继续演变,京津冀一体化引领区域投资热点

 

1)行业走势转向:楼市短期波动趋弱,需求现平稳增长,价格继续分化楼市震荡后已步入增长周期,商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面,行政调控已经基本完全放开,新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面,股市震荡剧烈,房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。结合历史周期来看,2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月,预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下,回升时间将持续一年左右。此外,价格已经触底反弹,但不同城市仍存差异化,一线城市将快速反弹,部分二线及三线城市将保持平稳。

 

2)企业合作创新:竞争格局两极分化,金融地产融合趋势加速

 

企业竞争格局继续演变,房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代,国内房企竞争格局出现两极分化态势,龙头房企创新合作,竞争优势愈发明显,强强联合下,中小房企直面生存困境,通过变卖股权等方式断臂求生,行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继,房企纷纷谋求变革之路,轻资产转型无疑是未来行业发展方向,与保险等金融机构的合作更加频繁。房企与险资等金融机构联姻,通过资源优势互通有无,这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。

 

3)区域利好:区域经济一体化带动地产发展,京津冀一体化效应显著

 

    区域一体化继续推进,将有效推动辐射区域房地产市场发展,其中京津冀一体化作为重要组成部分,将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先,京津冀一体化下,轨道交通、高速公路等不断建成通车,通勤时间成本大幅下降,环北京部分区县交通优势更为突出;其次,北京外迁资源带动周边城市产业结构优化,周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口,经济增速提高进一步提升居民购买力,当地购房需求相应增加;同时,受北京高房价辐射作用影响,环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看,京津冀一体化利好下,环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间,值得行业关注。

 

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本报告来自CREIS 中指数据