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房地产研究中心

思想观点

开放住宅小区知易行难

   

    《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。意见提出,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等。

闭住宅小区是农耕时代的产物,直接带来公共交通效率低下,封闭空间各自为政,城市脉络无法打通。按照文件要求,不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院逐步打开,实现内部道路公共化,意味着今后将推行城市住宅街区制,让住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙、栅栏的开放式社会。这对集约化利用有限土地资源,缓解日益突出的城市交通拥堵问题,并营造充满活力的社区氛围,无疑都是利好。可以说,推行住宅街区制,是中国城市发展“路线图”的重要一元,代表未来城市规划的正确方向。

但是,开放已建成的住宅小区,实现内部道路公共化,其实是知易行难,既不能简单划一,搞“一刀切”,也不能一蹴而就。街区制落地还需结合中国国情,不能强制执行

其一,破墙先破意识。要建立开放式的城市街区制,须先打破传统“圈地”意识下,城市小区和居民心中长期的“封闭”意识。打破对住宅小区私密性、安全性的固有依赖,必然有一个准备、适应、习惯的问题,因而开放旧有住宅小区,首先要做好宣传解释和引导排解工作,按照中央要求,在因势利导下做到逐步放开。

其二,因地制宜的开放。传统住宅小区,由于所处城市及市区位置的不同,对城市交通的影响及其关联度也不同。在城市道路异常紧张、交通异常拥堵的一二线大城市,开放中心城区、特定区域的住宅小区,实现内部道路公共化,可能会起到立竿见影的效果,但对三四线中小城市或地处偏僻的住宅小区,本身对城市交通的影响很小,简单予以“开放”,实际意义不大。

其三,注意客观不利因素,做好应对防范工作。比如小区道路的设计均是按小区特定标准配套设置,和城市街道有很大差异,陡增的外来街道人流物流,破坏小区的宁静之外,势必会对小区基础设施、管线、物业管理和交通、人身财产安全等带来严峻考验和隐患,必须做好风险预判和应对处置工作。

其四,注重权利保护和法律风险。物权法规定住宅小区内部的土地使用权属于小区业主共有,内部道路公共化之后,街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配,因此,涉及相关主题的权益保障,还需通过立法实现法治化,并制定相关补偿政策。

其五,推行街区制,配套措施需跟进。街区制的推行是一个系统工程,居民的出行方式、物业管理方式、社区治安管理方式都将发生变化。因此,对居民造成噪音污染、交通安全隐患等,需紧跟管理配套改进。