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房地产研究中心

思想观点

谁制造了库存?

 谁制造了库存?

 

今年备受瞩目的两会上,政府已将去库存列为2016年的五大任务之一,数据显示:2015年全国待售面积7.2亿平米,在建面积73.6亿平米,两者之和为80.8亿平米。按照2015年的销售速度,住宅库存总面积为55.7亿平米,去化时间约5年;商业与办公楼库存25.1亿平米,去化时间约15.6年。在举国上下都在热议政府的因城施策和企业的各种解困秘籍的同时,我们似乎都忽略了一个关键的问题——库存是从哪来的,谁制造了库存?和君房地产认为如不从宏观及微观层面同时深刻反思房地产库存的成因,今天的任何去库存都无异于扬汤止沸,谁又能保证我们不会在明天为后天制造新的库存? 

“库存”这个企业经营和财务管理中的专属名词,为什么如今成为了政府报告中的热词。从宏观上看,各地方政府依赖土地财政的利益驱使;同时政府在土地利用规划和城市规划管理中存在的问题,尤其是缺乏产业规划、人口规划与空间规划的科学规划和有机协调等;加之国家调控房地产市场的一刀切政策干预;再者就是国家在货币、金融等方面的政策对房地产业的影响等;各类综合因素的叠加,终于使本该在房地产公司总经理会议桌上操心的“去库存”议题,进入了政府的大会堂而成为国家总理关注的大问题。虽然如此,我们仍不能把房地产库存的产生完全归咎于国家和各地方政府,政府职能的转型和按角色办事的分寸把握等方面虽有诸多不足,但中国毕竟在不断强化市场经济的主导地位,在商言商,企业应该把关注点从市长转向市场,所以从微观层面上看,我们始终应该清醒地认识到——“库存”是经企业之手制造出来的!

首先是开发商投资拿地环节的非理性决策。自2004年实行招拍挂制度以来,尽管各类新区、开发区如雨后春笋般遍布全国各市县,放大了土地供应,但政府按计划的用地出让仍难以满足众多开发商拿地的巨大需求,竞价机制推高的土地成本使中小企业望而却步。于是大家各显神通抱着“捡漏”的心态挖掘各种土地资源,罔顾城市发展的常识性规律以及产品租售及消费市场的巨大风险,一厢情愿地自发“勾地”、“控地”,各地方政府以发展经济为名也乐得调增建设用地指标、批规划、助拆迁、促挂牌,出让金照收不误,剩下的项目死活则是开发商自己的事啦!和君房地产以往顾问服务中接触到大量中小房企,普遍存在项目可行性研究能力的不足或缺失,甚至对科学决策指导拿地完全无意识,依赖老板的人脉关系、凭经验和胆量以赌博心态决策拿地,今日的结局喜忧参半,部分项目还有去库存的机会,唯独项目选错了位置,任凭神仙出手也怕是回天乏术。

其次就是开发商在项目定位环节的自说自话。假如项目选址正确,与政府规划部门协商界定用地性质和规划指标等就是下一个风险点,尤其是常见的由开发商主导修建性详细规划概念设计,政府审核后按设计指标返提规划条件的操作模式。这期间,开发商和老板们实现个人夙愿的兴趣爱好、地方政府和外行领导彰显执政业绩的形象要求、战略策划公司傲视同侪的驱动策略、规划和建筑师标新立异的设计方案,各方合力将开发商引领市场的自信心和塑造项目的主动权发挥的淋漓尽致。相反,对区域经济发展、产业导入、人口增长规律,对目标消费者和目标客户存在的真实性,对消费特征和用户需求特征,对顾客和客户的支付能力特征等,全然抛在脑后,对市场和消费者的敬畏心荡然无存。如此定位项目,只顾一厢情愿地按自己的设想做项目,盲目乐观地臆断市场需求,仅定性判断而不做市场容量研究;缺乏消费力和市场成交价格的调研,盲目乐观地大胆假设而不进行审慎市场求证;对竞争对手的生存现状和潜在进入者的存在视而不见;对项目自身的竞争劣势和市场风险讳莫如深等等。开发商如此自大、自负,就不奇怪那些门可罗雀的大型购物中心和五星级酒店、空置的超高层写字楼、滞销的度假公寓和近郊住宅大盘等项目比比皆是。所以说如何做项目,到底该听市长的还是听市场的,是满足董事长的要求还是满足消费客户的需求,不解决这个问题,开发商不断制造新的库存就会成为必然!

再有就是开发商在产品定位环节的自以为是。如何配比产品类型、界定面积区间、套型平面设计、立面及交工标准设计等,开发商终于摆脱了政府的指手画脚而取得了相对的自主权,于是决策者把自己的角色代入感和审美标准强加于产品设计的任性也就开始了,完全忘记了我们只是造房子、租房子或卖房子的,我们能否代表真正的用户?开发商必须清醒认识到,住宅是客户去居住,商铺是投资客户购置出租给经营的商户的,商户的装修还要满足其顾客的消费体验需求,写字楼的用户还要满足其公司员工对办公环境的要求等等。因此,若想准确把握各类不同客户及用户群体五花八门的需求,首先需要客户细分、定位客户、定位用户,进而深入研究每一类细分客户层的不同需求特征,分别为其量身定做产品的设计。同时由于不同细分客群的支付能力差异,对购买和承租不同产品单价和总价的承受力也不尽相同,因而对各类产品的套型面积区间界定也需要研究;另外推算各类产品单平米建造成本的造价定位,即不同类型产品的交工标准设计也该区别对待。如果开发商缺失了上述产品定位的逻辑推理分析和量化测算,要么因产品不能满足用户需求特征而滞销,要么对产品的交付标准和售价产生抗性而难以成交,总之产品入市后形成新的库存也就在所难免!

     综上所述,虽然各地方政府在制造房地产库存的过程中难辞其咎,但外因必然通过内因起作用。房地产企业作为开发经营的主导,科学论证决策项目、关注市场策划项目、换位到用户的角度定位产品,才是避免制造库存的根本解决途径!

 

 

建军

和君房地产研究中合伙人
建筑学本科,南开大学EMBA,注册建筑师,注册建造师。6 年设计院及15年房地产企业实际工作经验,曾任天津万科房地产公司设计部、项目事务部、工程管理部经理;新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理;历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理;南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。在房地产企业战略规划及全面经营管理和项目的整体运作、特别是项目前期策划、设计管理、计划管理等方面有着较为丰富的经验。